凯发k8国际(中国)ღ◈，k8·凯发ღ◈！凯发K8国际首页ღ◈，凯发k8国际(中国)官方网站·一触即发ღ◈。如果在仓库出租业务中ღ◈，承租方租用场地用于堆放物品或设备等ღ◈，很多人就容易将仓储服务与不动产场地租赁混为一谈ღ◈。但是这两者并不是一项服务ღ◈，并且两项业务产生的服务和税费均有所不同ღ◈。以下将针对这一问题进行详细概述ღ◈。（内容仅供参考ღ◈，如有错误欢迎批评指正）

　　仓储服务不仅是提供场地堆放货品ღ◈，配备保管人员那么简单ღ◈。仓储服务方还需对《仓储保管合同》中约定的物资及其相关设施设备进行物品的入库ღ◈、储存ღ◈、出库ღ◈、库存预警ღ◈、的物流综合管理ღ◈，同时可能还需要配合物流配送做好货物的后续调换ღ◈，验收等服务K8凯发集团ღ◈。

　　不动产租赁业务是指出租人将不动产出租给承租人使用ღ◈，由承租人向出租人支付租金的一种ღ◈，双方需签订《不动产租赁合同》ღ◈。

　　结合上述内容可以发现两种业务最核心的区别是ღ◈：不动产租赁服务期内出租人无需对场地内的物品承担保管义务ღ◈，而仓储服务不同ღ◈，如果在服务期内发生物品的损毁或灭失ღ◈，保管人需要承担相应的赔偿责任ღ◈。

　　一是看其交易的目的和合同具体内容ღ◈。如果目的是存储货物或其合同内有货物贮存这项内容ღ◈，则为仓储业服务ღ◈；

　　三是看哪方负有保管义务和安全责任ღ◈，如果受托方负有保管义务ღ◈、合同货物贮存的安全责任是由受托方全权负责的ღ◈，那么此项交易也属于仓储业范围ღ◈。

　　少数不动产租赁企业和个人会故意模糊两者概念ღ◈：打着存储货物的旗号经营其他应税业务ღ◈。委托方虽用其仓库存储货物但实际运营管理方不属于受托方ღ◈，或货物贮存的安全责任由委托方全权负责或负主要责任等ღ◈。同时仓储业一般纳税人税率为６％ღ◈，远低于货物销售17％的基本税率ღ◈。

　　在讨论它们之间的区别之前K8凯发集团ღ◈，先要明确一个概念ღ◈：小规模纳税人是指年收入额（不含税）在500万元以上为增值税一般纳税人ღ◈，低于500万元ღ◈。

　　出租房于营改增之前取得的不动产用于出租ღ◈，可以选择按简易计税5%缴纳增值税ღ◈；反之ღ◈，则需要按照9%缴纳增值税ღ◈。

　　依据国家税务总局公告2016年第16号ღ◈，关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告ღ◈。

　　一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产ღ◈，可以选择适用简易计税方法ღ◈，按照5%的征收率计算应纳税额ღ◈。不动产所在地与机构所在地不在同一县（市ღ◈、区）的ღ◈，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管税务机关预缴税款ღ◈，向机构所在地主管税务机关申报纳税电玩网ღ◈。不动产所在地与机构所在地在同一县（市ღ◈、区）的ღ◈，纳税人向机构所在地主管税务机关申报纳税ღ◈。

　　一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产ღ◈，适用一般计税方法计税ღ◈。不动产所在地与机构所在地不在同一县（市ღ◈、区）的ღ◈，纳税人应按照3％的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款ღ◈，向机构所在地主管税务机关申报纳税ღ◈。不动产所在地与机构所在地在同一县（市ღ◈、区）的ღ◈，纳税人应向机构所在地主管税务机关申报纳税K8凯发集团ღ◈。一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产适用一般计税方法计税的ღ◈，按照上述规定执行ღ◈。

　　作为转租方电玩网ღ◈，营改增之前签订的转租协议可按5%缴纳增值税ღ◈，但再续租时就应按照9%的税率缴纳增值税了ღ◈，因为续租时取得房屋使用权的时点已更新到营改增时间点之后ღ◈。

　　国家税务总局公告2016年第16号第四条规定ღ◈：小规模纳税人出租不动产ღ◈，按照以下规定缴纳增值税ღ◈：

　　（一）单位和个体工商户出租不动产（不含个体工商户出租住房）ღ◈，按照5%的征收率计算应纳税额ღ◈。个体工商户出租住房ღ◈，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额ღ◈。不动产所在地与机构所在地不在同一县（市ღ◈、区）的ღ◈，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管税务机关预缴税款ღ◈，向机构所在地主管税务机关申报纳税ღ◈。不动产所在地与机构所在地在同一县（市ღ◈、区）的ღ◈，纳税人应向机构所在地主管税务机关申报纳税ღ◈。

　　（二）其他个人出租不动产（不含住房）ღ◈，按照5%的征收率计算应纳税额ღ◈，向不动产所在地主管税务机关申报纳税ღ◈。其他个人出租住房ღ◈，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额ღ◈，向不动产所在地主管税务机关申报纳税ღ◈。”

　　依据国家税务总局公告2016年第23号ღ◈，关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告ღ◈。

　　《仓储保管合同》按仓储ღ◈、保管合同缴纳印花税ღ◈，依据仓储保管费用千分之一贴花ღ◈；《不动产租赁合同》按财产租赁合同缴纳印花税ღ◈，依据租赁金额的千分之一贴花ღ◈，税额不足一元的按一元贴花ღ◈。

　　物流企业提供仓储服务或可使用城镇土地使用税减半征收的政策ღ◈，但适用前提是仓储占地需达到6000㎡以上ღ◈，而且必须储存“农产品和农业生产资料“或”矿产品和工业原材料”ღ◈，储藏保管其他物品是不适用政策的ღ◈。

　　依据财政部 税务总局公告2020年第16号ღ◈，关于继续实施物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税优惠政策的公告ღ◈：自2020年1月1日起至2022年12月31日止ღ◈，对物流企业自有（包括自用和出租）或承租的大宗商品仓储设施用地ღ◈，减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税ღ◈。

　　注ღ◈：物流企业的办公ღ◈、生活区用地及其他非直接用于大宗商品仓储的土地电玩网ღ◈，不属于规定的减税范围ღ◈，应按规定征收城镇土地使用税ღ◈。

　　无论是签订不动产租赁合同或是仓储保管合同ღ◈，都会引起场地使用权在一定时间段内的转移ღ◈，因此出租方（保管方）在经营租赁（仓储服务期）内收取的租金（服务费）都应当在租赁期（服务期）内的各个期间按直线法确认为收入ღ◈。

　　如果其他分摊方法更加合理ღ◈，也可以采用其他方法ღ◈。在提供免租期（免费服务期）的情况下ღ◈，应将租金（服务费）的总额在整个租赁期（仓储期）内ღ◈，而不是在租赁期（仓储期）扣除免租期（免费服务期）后的期间内分摊ღ◈。在出租人承担了承租人的某些费用的情况下ღ◈，应将该费用从租金总额中扣除ღ◈，并将租金余额在整个租赁期内进行分摊ღ◈。

　　简单地理解ღ◈，租金（仓储）收入在收到时即已触发增值税纳税义务ღ◈，而企业所得税及财务账务处理应将租金（仓储）收入的总额按月分摊计入各所属期间内ღ◈。

　　仓储租赁服务和不动产租赁服务在税种上的区别主要是ღ◈：流转税和房产税的不同ღ◈，流转税附加税是随流转税变动的电玩网ღ◈，本文不作考虑ღ◈，其他税种如印花税ღ◈、企业所得税两者均相同ღ◈。

　　营改增后ღ◈，仓储业适用“物流辅助业”税目电玩网K8凯发集团ღ◈，适用6%的增值税税率ღ◈，对于小规模纳税人ღ◈，则适用3%的征收率;不动产租赁目前仍适用5%的营业税ღ◈。

　　对于年仓储营业额低于500万元的小规模纳税人而言ღ◈，无疑税负是降低了ღ◈，且低于不动产租赁业务的税负;针对一般纳税人而言ღ◈，仓储业的成本构成主要为仓库厂房的折旧费用ღ◈、保管费用(人工成本)ღ◈、低值易耗品等ღ◈，能取得进项税额的成本较少ღ◈，税负高低要根据可取得进项税额的成本而定ღ◈。就目前情况来看ღ◈，税负略高于租赁业ღ◈。

　　房产税有两种不同的缴纳方式ღ◈，即按房产原值缴纳方式及按租金收入缴纳的方式ღ◈。根据房产税暂行条例ღ◈，对于房产租赁的ღ◈，房产税按房产租金收入计算缴纳ღ◈，税率为12%ღ◈；而对于自用房产提供仓储服务的ღ◈，房产税应按照房产原值减除30%后的余值计算ღ◈，税率为1.2%ღ◈。

　　甲企业在北京拥有一处库房ღ◈，房屋原值5000万元ღ◈，将其租给乙企业作仓库使用ღ◈，年租金500万元ღ◈。则甲企业年应纳营业税=500*5%=25万元K8凯发集团ღ◈，房产税500*12%=60万元ღ◈。

　　甲企业若与乙企业改为签订仓储合同K8凯发集团ღ◈，并提供保管服务ღ◈，年仓储费用500万元ღ◈，如甲企业为小规模纳税人ღ◈，则甲企业年应纳增值税=500/(1 3%)*3%=14.56万元ღ◈，房产税=5000*(1-30%)*1.2%=42万元ღ◈。

　　营业税税负5%大于增值税税负2.91[3%/(1 3%)]ღ◈，即仓储业务的增值税税负低于租赁业务ღ◈。

　　A*5%=A/(1 6%)*6%-B B/A=0.66%ღ◈，即当进项税额/年营业额大于0.66%时ღ◈，仓储业务的增值税税负低ღ◈，相反ღ◈，则租赁服务的营业税税负低电玩网ღ◈。

　　A*12%=C*(1-30%)*1.2% A/C=7%ღ◈，即当年营业额小于房产原值的7%时ღ◈，租赁业务的房产税税负低于仓储业务ღ◈。